¿QUIÉN PAGA LOS GATOS DE NOTARÍA EN UNA COMPRAVENTA?
Al comprar una vivienda solemos encontrarnos con gastos, trámites e impuestos que hay que pagar, entre ellos la notaría. A lo largo de los años ha habido cambios en cuánto a quién paga los gastos de notaría en una compraventa de un inmueble, hoy hablaremos de estos, ¡empecemos!
La libertad de pacto
Lo primero que debemos decir a este respecto es que la ley, a pesar de marcar unos dictámenes específicos acerca de a quienes corresponde cada gasto asociado a la compraventa de un inmueble, da prioridad a la libertad de pacto entre las dos partes. Esto quiere decir que ambas pueden acordar algo contrario a lo que en ella aparece y, aún así, deberá cumplirse con lo firmado. Por ello, es muy importante que estudies y analices el documento para asegurarte que en él se recogen todas las condiciones de manera explícita.
Los gastos de compraventa de un bien inmueble
Hecha la aclaración anterior, llega el momento de que nos sumerjamos en profundidad en el tema que nos ocupa. Evidentemente, vamos a hacer referencia a lo que establece la legislación acerca de la obligatoriedad del pago de los diferentes costes asociados a la escritura de compraventa a pesar de que, como hemos comentado, puede modificarse mediante pacto entre el vendedor y el comprador.
Los gastos de escritura pública
Salvo que, en el contrato de compraventa, se establezca otra cosa diferente, el vendedor está siempre obligado a hacerse cargo de los gastos asociados al otorgamiento de la escritura pública, es decir, los de la escritura matriz o de origen, que son también los más elevados. Por su parte, es el comprador el que tiene que pagar aquellos relacionados con la primera copia y demás realizadas asociadas directamente a la venta como puede ser, por ejemplo, la de la hipoteca contratada para la adquisición del inmueble.
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o IVA y el Registro de la Propiedad
La compra de cualquier inmueble requiere, irremisiblemente, de su inscripción en el Registro de la Propiedad. De hecho, si es de segunda mano, el trámite ha de hacerse de igual modo para especificar quiénes son sus nuevos propietarios y que la Administración Pública tenga constancia de ello. Este gasto siempre debe ser costeado, salvo pacto contrario, por la parte compradora.
Lo mismo sucede con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en el caso de los inmuebles de segunda mano y con el Impuesto sobre el Valor Añadido en las nuevas. En ambos casos, es también el comprador el que debe hacerse cargo del pago. Generalmente, para garantizar que se produce el abono, son establecidos como gastos de notaría, siendo el notario el que procede a su pago directo a la Administración.
La cancelación de cargas, gravámenes e hipotecas
La ley establece que es el vendedor, al tratarse del propietario original del inmueble que participa en la operación, el sujeto que está obligado a satisfacer todos los gastos necesarios para proceder a su entrega. Por lo tanto, a él corresponde la cancelación de cargas, gravámenes e hipotecas que estén sujetas a la propiedad.
Evidentemente, esta también es una cuestión que se puede pactar libremente, pero es muy poco habitual que la parte compradora esté dispuesta a hacerse cargo de estos gastos. En cualquier caso, para prevenir errores y equivocaciones, es muy conveniente que, en el contrato de compraventa y en la escritura pública, aparezca explícitamente que el comprador adquiere el inmueble libre de cargas. La simple petición de una nota simple en el Registro de la Propiedad es suficiente para comprobarlo.
En el caso de inmuebles que se venden teniendo una hipoteca asociada, esta suele disolverse automáticamente en el momento de la firma del contrato y del pago de la cantidad fijada. De hecho, los responsables de las entidades suelen estar presentes para que así suceda. En caso de que la cifra no sea suficiente para satisfacer toda la deuda, el vendedor debe buscar fórmulas para liberar la propiedad de esta carga.
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es más conocido por todos nosotros bajo el nombre de ‘plusvalía’. En concreto, viene a gravar la diferencia de precio entre el momento de la compra y de la venta para compensar el crecimiento del precio de los bienes inmuebles por el paso del tiempo.
Evidentemente, puesto que es el vendedor el que puede obtener un beneficio económico teniendo en cuenta el precio al que compró el inmueble y al que lo vende, es él el que debe hacer frente a este gasto.
Este es un caso bastante especial. Este impuesto de plusvalía es cobrado por las entidades locales competentes. Es posible que, en el contrato de compraventa, se haya expresado que es el comprador el que debe afrontar su pago. Sin embargo, el ayuntamiento en cuestión solicitará el cobro de la cantidad a la parte vendedora por defecto. Será este el que deberá abonarla y, posteriormente, exigir el cumplimiento del acuerdo al comprador.
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
Este impuesto solo se aplica en el caso de que se constituya una hipoteca para la adquisición del inmueble. Si así ocurre, será la parte compradora la que tendrá que afrontar su pago, así como los gastos asociados a la concesión del préstamo y los honorarios del Registrador de la Propiedad.
